저당권과 지상권의 관련성 및 저당권자의 실무적 대응방안

지상권은 금전채권을 담보하기 위하여 지상권을 대상으로 저당권을 취득하는 경우, 지상권이 설정되어 있는 토지를 대상으로 저당권을 취득하는 경우, 건물이나 입목 또는 분묘 등이 있는 토지 를 대상으로 저당권을 취득하는 경우, 나대지를 대상으로 저당권을 취득하는 경우, 저당토지상의 공동저당건물이 헐리고 신축되는 경우에 있어서 저당권과 관련되어 있는 바, 저당권자의 지상권과 관련한 실무적인 유의사항 내지 대응방안을 보면 다음과 같다. 지상권이 저당권의 목적물이 되는 경우 그 담보가액은 지상권에 의하여 그 존속기간동안 산출 할 것으로 예상하는 총수익을 현재가치로 환원하는 이른바 수익환원법으로 산출하되 매년 감가상 각을 하는 방법으로 감액해 나가야 한다. 지상권이 설정되어 있는 토지에 저당권을 설정하는 때에는 토지의 평가액에서 지상권의 평가액 을 공제한 금액을 담보가액으로 하여야 한다. 토지상에 토지소유자의 소유에 속하는 건물이 있는 경우에 토지에만 저당권을 설정하는 경우에도 토지의 평가액에서 지상권의 평가액을 공제한 금액 을 담보가액으로 하여야 한다. 앞의 경우는 토지저당권의 실행시 지상권이 토지의 매수인에게 인 수됨으로써 그리고 뒤의 경우는 건물소유자가 토지의 매수인으로부터 법정지상권을 취득하게 됨 으로써 토지의 매각가액이 지상권의 평가액만큼 낮아지게 되고 그에 따라 저당권자가 배당받을 금액이 그 만큼 적어지게 되는 것이기 때문이다. 그러나 토지와 지상건물이 동일인의 소유인 상태 에서 건물에만 저당권을 설정하는 경우에는 건물저당권의 실행시 건물의 매수인이 법정지상권을 취득하게 되어 건물의 매각가액이 낮아지지 않으므로 건물의 담보가액을 감액할 필요가 없다. 토지상의 입목과 토지가 동일인의 소유이나 입목이 입목에 관한 법률에 의하여 등기된 것이거 나 관습법상의 명인방법으로 토지와 구분되는 별개의 소유권의 대상으로 표시되어 있는 상태에서 토지만을 대상으로 저당권을 취득하는 경우에는 토지의 평가액에서 토지의 경매시 입목소유자가 토지의 매수인으로부터 취득하게 되는 법정지상권의 평가액을 공제한 금액을 담보가액으로 하여 야 한다. 반면에 입목에 관한 법률에 의하여 등기된 입목만을 대상으로 저당권을 취득하는 경우에 는 입목의 경매시 입목의 매수인이 토지소유자로부터 법정지상권을 취득하는지 여