전세권저당권에 관한 여러 법률문제와 해결방안

전세권은 금융을 얻기 위한 매우 적합한 담보가 될 수 있다. 그런데 현행법상 전세권저당권자의 지위가 안정적이지 못해 전세권이 담보로서의 기능을 제대로 수행하지 못하고 있다. 이에 따라 금융권 등의 거래계에서 전세권저당권제도의 이용도가 낮으므로 전세권자와 전세권설정자의 지위 를 강화하는 방안을 강구함으로써 전세권저당권제도의 이용을 활성화할 필요가 있다. 전세권자의 지위강화방안으로는 1개의 부동산 일부를 대상으로 하는 전세권일지라도 전세기간 만료 후 전세금의 반환이 없으면 민법 제318조에서 규정에 따라 1개의 부동산 전부를 대상으로 경매청구를 할 수 있는 것으로 하고||| 그 매각대금으로부터의 우선변제도 각 전세부동산의 가액으 로부터 각별로 배당받는 것으로 해석할 필요가 있다. 그러나 이와 같은 해석은 현재의 대법원판례 에 반하는 것이므로 판례의 변경을 요한다. 따라서 근본적으로는 민법 제303조 내용을 “전세권자 는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며||| 그 부동산 해당 부분에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있 다”로 변경하여 제1항으로 하고||| 제2항으로 “제1항의 경우 전세권의 목적물이 1개의 부동산 일부라 도 전세권자는 1개의 부동산 전부에 대하여 경매를 청구할 수 있다”는 내용을 신설하는 개정을 함으로써 입법적으로 해결할 필요가 있다. 전세권저당권자의 지위강화방안으로는 전세권저당권자가 피담보채권의 범위에서 전세권설정자 에게 직접 전세금반환채권을 행사할 수 있도록 하고 나아가 이를 전세권의 존속기간이 만료된 후 전세부동산의 소유권이 이전된 경우 그 신 소유자에 대하여도 행사할 수 있는 것으로 할 필요가 있다. 그러나 이는 현행법의 해석범위를 넘는 것이고 또한 대법원판례에도 반하므로 민법 제371조 “전세권을 목적으로 하는 저당권에 있어서 저당권자는 우선변제권의 범위 내에서 전세금반환채 권을 직접 청구할 수 있다. 전세권의 존속기간이 만료된 후 전세권의 목적물의 소유권을 취득한 자에 대하여도 같다”는 내용의 제3항과 “제3항의 경우 제353조 제3항의 규정을 준용한다”는 내용 의 제4항을 신설하는 개정을 함으로써 입법적으로 해결할 필요가 있다.