중국에 있어서 ‘담보형 매매계약’의 법적

Legal Nature and Effect of “guaranteed sale contract” in China

최근에 와서 중국의 민간금융시장에서는 거래의 양당사자 사이에서 금전채권을 실현하기 위하여 먼저 채무자소유의 부동산을 목적물로 매매계약을 체결하고 그 후 금전소비대차계약을 체결하면서 금전채무의 변제기가 도래한 후, 채무자가 채무를 이행하지 않거나 이행능력을 상실한 경우, 부동산매매계약을 이행하여 목적부동산대금으로 금전채무와 상계한다고 약정하는 새로운 형태의 담보방식이 거래되고 있는데 이를 중국 학계와 실무에서는 ‘담보형 매매계약’ 또는 “매매형 담보계약”이라고 한다. 법원실무에서 흔히 보게 되는 사례는 채무자가 변제기내에 금전채무를 이행하지 않게 되면 채권자는 금전채무이행에 관한 소를 제기하는 것이 아니고, 직접 부동산매매계약의 이행을 청구하는 소를 제기하는데, 이에 대하여 법원에 따라 그 이론구성과 판결이 서로 달라 ‘부동산매매계약’의 법적성격과 그 효력에 대한 논의가 시작되었다. 이에 관하여 최고인민법원의 태도는 일관성 없이 바뀌고 있었는데, 먼저 ｢법원공보｣에 게재한 대표사례의 판결문과 그 후 공표한 [2015]18호 사법해석 제24조에서 매매형 담보계약의 법적성격과 효력에 대하여 명확한 법리를 제시하지 못하고 있다는 비난이 계속되는 과정에서 학계에서는 양도담보설 또는 후양도담보설, 저당권설, 낙성담보약정설, 대물변제예약설과 ‘정지조건 부대물변제합의+해제조건부매매계약설’ 등 학설이 서로 다투고 있다. 그리고 매매계약의 법적효력에 대하여 집중적으로 당사자 사이의 약정이 물법권 제186조의 유질금지조항에 저촉되는지 그 여부를 중심으로 찬반논의가 이루어 지고 있다. 이른 바 ‘담보형 매매계약’은 허위통정의 매매계약으로서 그 진의는 금전채권을 담보함을 목적으로 당사자사이의 의사표시에 의하여 부동산 소유권이전 의무로 금전채권을 담보하는 것인 바, 물권과 채권이 구분되는 현행법하에서 그 법적성격은 채권적담보계약이다. 미등기담보계약의 법적효력에 관하여서는 이중효과설이 있는 바, 먼저 부담행위의 법적효과로서 채권자는 등기청구권을 행사하여 물적담보의 저당권을 설정할 수도 있고, 또는 금전채무자가 변제기내에 변제하지 않는 경우 채무자에게 저당물을 현금화하여 금전채무에 갈음할 것을 청구할 수도 있다(사법해석 제24조). 단 채무자가 파산되거나 또는 채무자의 특정부동산이 다른 채권자에 의해 강제집행에 들어간 경우 채권자는 자기의 채권을 실현할 수 없게 된다. 그리고 법적효력과 관련하여 소유권이전에 관한 당사자의 약정은 진의의 효과의사표시로서 부동산소유권을 이전하게 되는 경우, 물권법 제186조를 확대해석하여 채권적 담보에도 유질금지조항을 적용하고, 단 유질금지조항은 장래의 위험을 방지하는 것에 비추어 그 조항이 채무자에게 불공정한 위험을 초래하지 않는 경우에는 당사자가 달성하려는 목적에 적합하게 해석하여 계약자유의 원칙을 존중하는 것이 바람직할 것이다.

In recent years, there has been a new form of guarantee inthe private credit market in China, that is, the creditor and the debtor conclude a real estate sales contract outside the loan contract, which stipulates that the debtor will sell his real estate to the creditor. If the debtor fails to perform the repayment obligation at the maturity, both parties will turn to perform the real estate sales contract, and the real estate will be transferred to the creditor to pay for the debt. This kind of guarantee is called “guaranteed sale contract” or “sales guarantee contract” by academic circles. In judicial practice, this kind of cases are all prosecuted as sales contracts. It is often seen that if the debtor fails to fulfill there payment obligation when due, the creditor will directly appeal to perform there al estate sales contract instead of the repayment obligation. In this regard, the court s theoretical composition and judgment results are different, and then the legal nature and effectiveness of the “real estate sales contract” are hotly discussed. The judgment of typical cases selected in the bulletin of the Supreme People’s court and Article 24 of the judicial interpretation [2015]No. 18 published later do not specify the nature and effectiveness of the sales guarantee contract. As for the nature of guaranteed sale contract, there are different theories in academic circle, such as the theory of assignment guarantee or post assignment guarantee, the theory of mortgage, the agreement of promissory guarantee, the theory of appointment of datio in solutum, and the theory of “agreement of datio in solutum with stop conditions + sales contract with termination conditions”. As for the legal effect of the sales contract, the academic discussion focus onwhether the agreement of the parties violates the “Prohibition of fluidity” in Article 186 of the property law. This article holds that, in terms of legal nature, “guaranteed sale contract” is a kind of contract of conspiracy and hypocrisy, whose real purpose is to guarantee the creditor’s money claims, that is to say, through transferring the ownership of real estate to guarantee the creditor s money claims. Chinese current law distinguishes real right from creditor’s right, while the guaranteed sale contract has not been registered yet. Thus, its legal nature should be defined as creditor’s right guarantee contract. Besides, there are two theories about the legal effect of unregistered guarantee contract. One is that, according to the legal effect of burden behavior, the creditor can set up the mortgage as security of real right by exercising the right of registration request. Or when it fails to pay, the creditor may request to realize the mortgage to repay the debt. (Article 24 of Judicial Interpretation [2015] No. 18 published) However, when the debtor goes bankrupt or the debtor s specific real estate is enforced by other creditors, the creditor will not be able to realize the creditor s rights. In addition, in terms of effectiveness, the agreement on the transfer of ownership between the parties is the expression of true intention, and when the ownership of real estate is transferred, Article 186 of the property law could be expanded to apply the prohibition of fluidity to the guarantee of creditor’s right. Since the prohibition of fluidity is to defend future risks, if the transfer of ownership does not cause any unfair consequences to the debtor, the relevant provisions can be interpreted according to the principle of freedom of contract to meet the parties’ expectations.近年来，在中国民间借贷领域流行一种新的担保形式，即金钱借贷关系的当事人签订借贷合同之外再签订一份房屋买卖合同，约定如不能按