공동근저당의 법리

Notes on the Consolidated Maximum Amount Mortgage

공동근저당에는 그 목적인 부동산 중 일부에 대한 공동근저당의 실행으로 나머지 목적물에 대한 공동근저당의 채권최고액이 감액되는지 여부와 일부에 대한 실행, 특히 제3자의 경매개시신청으로 나머지에 대하여도 피담보채무가 확정되는지 여부의 두 문제가 제기되어왔다. 대상판결은 이들 두 쟁점, 특히 논란이 된 뒤의 쟁점에 대한 대법원의 입장을 밝힌 판결이다. 대상판결은 이 경우 채권최고액은 감액된다는 종래 판례를 확인하면서 그러나 피담보채무는 개별적으로 확정된다는 입장을 취하였다. 그러나 이에 대하여 학설상으로는 비판도 상당한데, 이들 비판은 무엇보다도 채권최고액은 감액되나 피담보채무는 개별적으로 확정되는 경우 제기되는 여러 기술적 문제에 근거를 두고 있다. 이 글에서는 대상판결을 계기로 공동근저당의 채권최고액 감액 여부와 피담보채무 확정 여부를 검토하는 한편, 특히 개별 확정설을 취할 때 제기되는 기술적 문제의 해결방안을 제시한다.

A consolidated mortgage is a mortgage (or mortgages) on several real properties securing the same debt. A maximum amount mortgage is a mortgage securing uncertain present or future debts to the extent of the registered maximum amount of secured indebtedness. The legal literature as well as case law acknowledges the possibility of combination of both types of mortgage, i.e. consolidated maximum amount mortgage. The problem is how to regulate the consolidated maximum amount mortgage on the part of the properties mortgaged in case that the rest of the properties mortgaged is independently foreclosed. There exist at l east t wo i ssu es - w hether t he m aximu m amou nt o f secured indebtedness of the mortgages on the part of properties shall be deducted by the amount paid by the foreclosure of the rest of the properties and whether the secured debts shall be fixed by the foreclosure. The Korean Supreme Court answered the first question affirmative but the second question negative, adopting the so-called separated fixation theory. Both rulings protect the interest of the debtor who wants to reserve the residual value of the properties secured and the interest of the creditor who wants to secure flexibility and stability of his or her collateral. The reason why some authors in literature disagree these rulings is the technical problem that we encounter when we allow a deference of fixation of secured debts, which can be properly resolved if we adopt the approach proposed in this paper.