비용부당이득 반환청구권을 통한 상가권리금보호의 가능성

Der Geschäftsraummieterschutz hinsichtlich der Prämiegelder durch den Anspruch aus einer Verwendungskondiktion

2015년 5월 13일 상가건물임대차보호법 개정 이후 상가권리금이 보호되기 시작했고, 이는 건물주의 갑질로부터 건물세입자를 지켜주는 데 이바지하였다. 그러나 지난 5월 16일 새로운 대법원판례가 나와, 임대차기간 만료 및 계약갱신요구권 소멸 여부와 상관없이 상가임대인은 상가임차인에 대하여 권리금 회수기회를 보장해 주게 됨으로써, 현재의 법률상태는 오히려 상가임차인이 과잉보호 되는 쪽으로 기울었다. 만약 임대차계약갱신의 가능성이 소멸한 후에도 임차인이 다음 임차인에게서 시설권리금을 회수할 수 있게 한다면, 사실상 종전 임차인은 다음 임차인을 선택하여 그 신규임차인을 임대인에게 강요할 수 있게 된다. 그런데 이렇게 하면, 법적으로 임차인의 권리금 회수에 관한 권리를 보장해주려다가, 건물주의 계약체결상대방 선택의 자유까지 침해하는 부작용을 낳는다. 상가건물의 가치를 상승시킨 임차인의 노력을 굳이 보상하려 한다면, 임차인이 임대인에게서 상가건물의 가치증가액 보상만 받게 해도 된다. 임차인이 임대인에게 비용부당이득의 반환을 청구하게 하는 것이다. 우리 상가건물임대차보호법은 임차인의 권리금 회수를 방해한 임대인에 대하여 손해배상책임까지 규정하고 있다. 그러나 임대차기간 만료 이후 적법하게 임차물반환을 받는 임대인은 계약을 위반한것도 아니고 위법한 행위를 저지른 것도 아니다. 단순히 임대인이 임차인과의 계약을 마무리하는 과정에서 임차인의 권리금 회수기회를 배려하지 않았다는 이유로, 임대인이 자기가 얻은 이익과 상관없이 임차인의 손실 전부를 완전회복시켜주게끔 할 필요가 있는지 의문이다. 권리금 가운데서도 특히 바닥권리금은 그 회수기회를 임대인이 임차인에게 보장해줄 필요가 없는 것이다. 일정한 상가의 장소적·인지적 가치가 증가했다 하더라도, 이는 대개 임차인 자신의 투자·노력과 무관하기 때문이다. 장소적 가치의 우연적 상승은 상가임차인이 아니라 상가건물 소유자의 이익으로 귀속시키는 것이 옳다. 왜냐하면, 건물주는 건물 시가 폭락의 위험, 건물의 불가항력적 멸실위험, 횡령위험, 공작물의 하자에 따른 거액의 손해배상책임 위험, 공실(空室)의 위험 등 수많은 위험을 무릅쓰고 건물을 소유하는 자로서 그 우연적 대가를 누릴 권리를 갖기 때문이다. 임차인의 권리금회수기회를 이렇게 과도하게 보호하면, 임대인이 임차인에게서 처음부터 바닥권리금을 받거나 임차료를 대폭 인상하거나 제소 전 화해절차를 밟고 그 비용을 임차인에게 전가하는 관행이 만들어질 수 있다. 이렇게 되면 일부 장사잘되는 상권의 잘나가는 자영업자를 위하여 대다수 자영업자의 개업비용만 증가시키는 결과가 발생한다. 자영업자를 보호한답시고 내놓은 법률과 판결이 오히려 수요자인 자영업자의 사회경제적 지위를 더 나쁘게 하는, 역효과를 낳을 수 있다.

Die sogenannte „Prämie“ bedeutet den vom Nachmieter an den Vormieter gezahlten Überschuss beim Eintritt in den Mietvertrag eines Geschäftslokales durch Unternehmenskauf. Es ist schwierig, die genauen Einzelheiten zu vereinheitlichen, wofür diese Gelder bezahlt werden. Aber viele glauben, dass sie den Preis für ein gut sortiertes Geschäft an den vorherigen Geschäftsinhaber zahlen und dazu berechtigt sind, vom nächsten Mieter auch solches Geld zu bekommen wie ihre Vormieter, was einen sehr wichtigen Teil ihres Vermögens bildet. Da der Vermieter jedoch den Mietvertrag nach Ablauf der ursprünglichen Mietdauer kündigen kann, ist der letzte Mieter derjenige, der den Wert der Gewerbe, den Vorteil des Ortes und den Preis der Einrichtungen vom nächsten Mieter nicht zurückbekommen kann. Infolgedessen wurde das Geschäftsraummietenschutzgesetz am 13. Mai 2015 geändert, wobei die Gelegenheit des Mieters geschützt wird, das Geld der sogenannten Prämie zurückzubekommen. Der Inhalt der Bestimmungen garantiert dem Geschäftsraummieter gesetzlich die Möglichkeit, die Prämie vom Nachmieter einzuziehen, auch wenn der Mietvertrag nicht verlängert werden kann. Wenn der Vermieter dies behindert, kann der Mieter den Vermieter auf Schadensersatz in Anspruch nehmen. Aber es ist zweifelhaft, ob es sich rechtfertigt, dass der Vermieter immer damit rechnen muss, dass er dem Mieter Schadensersatz zu leisten hat oder den Geschäftsraummietvertrag nicht kündigen darf, wenn der Wert des Geschäftslokals unterdessen gestiegen ist. Damit der Mieter das Recht behält, an jedem Vertragsende das Prämie-Geld beim nächsten Mieter zu bekommen, muss der Vermieter tatsächlich darauf verzichten, den folgenden Mieter selber zu wählen, auch wenn der Wert des Geschäftslokals nicht aufgrund der Investitionen und Anstrengungen des Mieters gestiegen ist. Dies würde zu einem Nebeneffekt führen, der die Wahlfreiheit des Vertragspartners des Vermieters verletzt und gegen das Eigentum des Vermieters verstößt. Wenn der Mieter inzwischen den Wert der Geschäftslokal durch seine Investitionen und Anstrengungen erhöht hat, kann es sein, dass der Vermieter etwaige Gewinne erlangt hat. Dann kann der Mieter behaupten, dass seine Aufwendungen auf die Sache des Vermieters getätigt worden sind, ohne dass eine Leistung vorliegt. Dann kann die Verwendungskondiktion Anwendung finden und ein Anspruch aus Verwendungskondiktion in Frage kommen. In der Tat würde es wohl schon genug sein, dass der Geschäftsraummieter einen Anspruch aus einer Verwendungskondiktion hat. Der Vermieter, der sein Kündigungsrecht ausübt und demzufolge sein eigenes Gebäude zurückbekommet, verletzt weder vertragliches noch gesetzliches Verbot. Es fragt sich, ob man solchen Vermieter beschuldigen kann, den Mieter gestört zu haben, der am Vertragsende das Prämie-Geld vom nächsten Mieter zu bekommen. Es ist also zu viel, dass das koreanische Geschäftsraummietenschutzgesetz dem Vermieter auch dann Schadensersatzpflicht auferlegt, wenn der Vermögensschaden des Mieters gerade wegen der gesetzmäßigen Ausübung des Kündigungsrechts durch den Vermieter aufgetreten ist.