주택임대차에서 목적물의 품질과 주거적합성과 최저주거기준

On the Habitability of Rental Houses

주택은 사람이 거주하기 위한 시설이므로 사람이 거주하기에 적합한 성질인 주거적합성을 갖추어야 한다. 임대차주택도 주택이므로 주거적합성을 갖추어야 한다. 그런데 한국 민법학은 임대차주택의 주거적합성 문제에 별 관심을 두지 않아 왔다. 임대차 목적물의 품질과 임차료를 상응관계에 두는 계약 법리에서 보면, 민법학이 임대차주택의 주거적합성 문제에 관심을 두어야만 할 이유는 없다고 할 수 있다. 임대차주택의 주거적합성 문제는 임대차 목적물인 주택의 품질 문제이고, 그런 한에서 임차료에 맡길 문제이기 때문이다. 그러나 주택은 개인의 재산으로서 계약의 목적물이 되더라도 사회에 필요한 시설로서의 성격을 가진다. 그래서 여러 국가들이 임대차주택의 주거적합성을 확보하려 애쓰고 있다. 이에 주로 사용되는 방법은 행정법적 규율을 통하는 방법, 판례법을 통하는 방법, 민법 또는 민사 특별법을 통하는 방법 등이다. 비교법적 연구에 따를 때, 이들 방법 중 효과가 먼저 증명된 것은 행정법적 규율을 통하는 방법이다. 하지만 임대차주택의 주거적합성은 행정법적 규율을 가하는 것으로 온전히 확보되기 어렵다. 임대차주택을 둘러싼 문제는 기본적으로 민사관계 문제이기 때문이다. 그리하여 예를 들어 미국은 행정법적 규율과 함께 판례법으로 주거적합성에 대한 임대인의 묵시적 보증 책임 법리를 채택하고 있다. 한편 한국은 2000년대 즈음하여 최저주거기준 제도를 시행하는 것을 계기로 법영역에 주거적합성 개념을 도입해놓고 있는 상태이다. 이에 민법학은 임대차주택의 주거적합성 문제에 관심을 두어야 하게 되었다. 그런데 임대차주택의 주거적합성에 대한 민사 법리를 전개하는 일은 현행 민법 상태로도 가능할 일이다. 예를 들어 제623조 임대인의 의무 규정과 제618조 임대차의 의의 규정을 적극적으로 해석하여 임대인에게 주거에 적합한 임대차주택을 인도할 책임과 그 적합한 상태를 유지할 책임을 부과하는 식의 법리 전개가 가능하다. 그리고 제580조 하자담보책임 규정을 적극적으로 해석하여 임대인에게 임대차주택이 주거에 적합할 것에 대한 담보책임을 부과하는 식의 법리 전개도 가능하다. 이에 임대차주택의 주거적합성에 대한 법원의 적극적 판례 형성을 기대하는 바이다.

Well in most cases, the highs and lows of the rent represents the quality of the rental house. Thus, people generally think that the habitability problem of the rental house should be solved only between the parties of the rental contract. However, ‘housing’ has social meanings, because everybody as a social being needs a house to live in. In this regard, we can say that the control of habitability is needed not just for the tenants, but also for the society. The U.S. is the one of the early countries that had worked on positively to the habitability problem of the rental houses from the late 19th century. However, for a long time, the courts had refused to manage the habitability problem in the area of common law. Therefore, the state governments and the state congresses have h andled t he h abitability p roblem o f the rental h ou ses as a kind of the public health and safety problem. And over time, in 1970s, the U.S. courts finally have changed their stances, and have accepted the rule of implied warranty on the habitability under the common law. Belatedly in the 2000s, Korea has started to handle the habitability problem in t he a reas of administrative l aw a nd pu blic l aw. So now t he K orean cou rts and the jurists need to start to work to develop various arguments and theories for the habitability of the rental houses in the area of civil law. From a historical and comparative legal point of view, the article 623 [Lessor’s Comprehensive Duty], the article 618 [Definition of Lease], and the article 580 [Seller’s Liability for Warranty against Defect] of the Korean Civil Code could be utilized efficaciously for the work.