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KCI우수등재 학술저널

건물 시공자의 매수인에 대한 불법행위책임

일본 最高裁 平成23年7月21日 判決 및 대법원 2016. 5. 19. 선고 2009다66549 전원합의체 판결의 논의를 중심으로

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완공된 건물의 매수인이 자신과 아무런 계약관계가 없는 시공자에 대하여 건물의 하자로 인한 불법행위책임을 묻는 것이 가능한지 여부에 대하여 우리나라에서는 아직까지 본격적으로 다루어진 바 없다. 다만, 일본에서는 최고재판소가 2회에 걸쳐 파기환송함에 따라 지방법원⋅고등법원 및 최고재판소에서 6회에 걸쳐 판례의 논리가 전개되어 총 18년 동안 민사소송이 진행된 사안이 있다. 만약 우리나라에서 이와 같은 사안이 발생할 경우 불법행위책임을 인정할 수 있을 것인가? 이에 대하여 다루고 있는 판례는 아직까지 없으나, 매수인이 자신과 직접 거래관계가 없고 자신의 전자와 거래관계가 있는 자에 대하여 불법행위 손해배상청구를 할 수 있는지 여부에 대하여는 참조할 만한 판례가 있다. 우리나라 대법원은 2016년 전원합의체 판결로 토지의 소유자라 하더라도 토양오염물질을 토양에 누출⋅유출하거나 투기⋅방치함으로써 토양오염을 유발하였음에도 오염토양을 정화하지 않은 상태에서 오염토양이 포함된 토지를 거래에 제공함으로써 유통되게 하거나, 토지에 폐기물을 불법으로 매립하였음에도 처리하지 않은 상태에서 토지를 거래에 제공하는 등으로 유통되게 하였다면, 다른 특별한 사정이 없는 한 이는 거래의 상대방 및 토지를 전전 취득한 현재의 토지 소유자에 대한 위법행위로서 불법행위가 성립할 수 있다고 판시한 바 있다. 이 판결은 비록 건물 시공자의 책임에 대한 것은 아니나, 직접적인 거래관계가 없는 토지의 매수인에 대하여 토양오염을 유발하거나 폐기물을 매립한 종전 토지 소유자가 불법행위자로서 손해배상책임을 진다고 설시하였다는 점에서, 시공자의 매수인에 대한 책임에도 시사하는 바가 있다고 여겨진다. 건물의 하자는 건물 준공 당시에는 쉽게 알 수 없다. 건물을 사용하는 동안 상당 기간 인식되지 않은 채 숨겨져 있다가, 어느 정도 기간이 도과한 후에야 하자 사실이 드러나게 되어, 마침내 이러한 건물의 현재 소유자가 하자를 수리하기 위하여 비용을 지출해야만 하는 손해를 입게 된다. 이러한 손해는 다른 특별한 사정이 없는 한, 건물의 부실시공과 그 건물의 유통으로 인하여 당연히 발생하는 것으로서 사전에 예견된 것이라 할 수 있어 상당인과관계가 인정된다. 건축물의 대지⋅구조⋅설비 기준 및 용도 등을 정하여 건축물의 안전⋅기능⋅환경 및 미관을 향상시킴으로써 공공복리의 증진에 이바지하고, 건설공사의 적정한 시공과 건설산업의 건전한 발전을 도모함을 목적으로 하는 건축관계법령의 취지, 건물의 부실시공은 거주자 등의 생명, 신체에 대한 위험과 직결된다는 점 및 불법행위법의 권리보장기능 등에 비추어 볼 때, 건물의 하자는 다른 어떠한 위법행위보다 엄격하게 규제되어야 한다. 건물이 거래상 통상 갖추어야 할 품질이나 성질을 갖추지 못할 경우에는 매수인에게 재산상 손해가 발생할 아니라, 생명, 신체와 같은 법익이 침해될 가능성이 있다는 점에서 오히려 불법행위법이 적극적으로 개입해야 할 영역이라고 할 것이다. 따라서 하자 있는 건물을 건축하고 이를 보수하지 아니한 채 건물을 유통하여 매수인을 비롯한 제3자를 위험에 노출시킨 경우, 그 행위로 인하여 제3자가 입는 피해에 대한 불법행위책임의 성립 여부 및 그 범위에 관하여는 이와 같은 반규범적 행위의 불법성을 충분히 고려하는 한편, 제3자가 입은 피해에 대하여 충분한 전보가 이루어지도록 함이 타당하다. 건물 수명의 종기(終期)까지 위험의 현실화가 예상될 수 있다면 불법행위법상 사회적으로 허용되지 않는 건물의 하자에 해당한다고 볼 것이다. 이로 인하여 실제로 거주자 등이 사상하거나 이웃에게 건물피해가 발생하였을 것까지는 요구하지 않으며, 그러한 결과가 발생하기 전에 하자로 인해 건물을 보수함으로써 소요되는 비용도 손해에 포함된다고 보아야 한다. 이 경우 매수인은 시공자가 일련의 설계⋅시공행위 과정에서 일반인의 상식에 바탕을 두고 볼 때 부실시공이라는 과실 있는 행위를 하였고, 그 결과와의 사이에 일련의 설계⋅시공행위 외에 다른 원인이 개재될 수 없다는 점만을 증명하면 된다.

This study aims to explain tort liability for defects in construction. A person who made a contract with a construction company(‘contractor’) may charge the company(‘builder’) who built the defective building for warranty liability or tort liability. But can a person who bought the defective building from the contractor(‘buyer’) complain to the builder the responsibility of tort liability? It has not been discussed in Korea yet. Since the builder has no direct contractual relationship with the buyer, there is controversy as to whether the builder is liable to the buyer for his illegal activity. The Japanese supreme court acknowledged the builder’s liability for torts and ruled that the defects of the building must be defects in the basic safety of the building. The defects of the building can not be easily known at the time of completion of the building. Therefore, while the building is being used for a certain period of time, the defects are hidden and unrecognized, and time after time, they are revealed, and finally, the present owner of the building would pay for the repair of the defects. The responsibility for such damages arises due to the construction of the building, which is anticipated in advance. Therefore, the causal relationship is recognized, so that the liability for tort damages is recognized. So the buyer may claim compensation for damages caused by illegal acts directly to the builder. Building defects must be more strictly restricted than any other illegal acts, taking into account the fact that the construction of the building is directly linked to the risk of bodily injury or even death. If the building does not have the qualities normally required for safety, the builder shall be liable for his illegal acts. It is sufficient for the buyer to demonstrate that the builder has made a bad construction and that there is no other cause other than a series of design and construction.

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 일본에서의 건물 시공자의 매수인에 대한 불법행위책임

Ⅲ. 우리나라에서의 폐기물매립자의 매수인에 대한 불법행위책임

Ⅳ. 불법행위책임 성립 여부의 검토

Ⅴ. 불법행위책임과 관련한 제반 문제

Ⅵ. 결론

<참고문헌>

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