프랑스민법상의 부동산우선특권

Les privilèges immobiliers en droit français

I. Les privilèges généraux Il se pose deux problèmes à l égard des privilèges généraux : d une part, celui des créances garanties, dautre part, celui de leur assiette - c est-à-dire des biens sur lesquels ils s exercent. Ce qui justitfie qu une créance bénéficie d une préférence légale, cest sa qualité humanitaire, économique ou sociale. Ce qui caractérise l assiette d un privilège général est plus équivoque; il ne porte pas sur un bien déterminé et n est donc pas un privilège spécial. Il porte sur un ensemble de biens du débieur, soit tous les meubles, - on parle alors de privilèges généraux mobiliers - soit tout le patrimoine du débiteur, meubles et immeubles, il est alors un privilège pleinement général, le seul don t il est maintenant question. Le privilège des frais de justice et celui des salaires constituent les privilèges généraux importants. Le privilège des frais de justice qui fait des frais afin d obtenir par une procédure quelconque la conservation ou la réalisation des biens de son débiteur bénéficie d un privilège parce que son acte à été utile à tous les créanciers don t le patrimoine du bébiteur constitue le gage commun(arts. 2331 et 2375). La créance est prélevée sur le prix provenant des biens du débiteur avant qu il ne soit distribué aux autres créanciers. Le privilège des salaires s explique par deux raisons. D abord, parce que, ne participant pas aux profits de l entreprise, le salarié ne doit pas supporter le risque de son insolvabilité. En outre, ce qui est une raison plus pressante pouvant donner au priviège une force plus grande, parce que cette créance présente un caractère alimentaire. II. Les privièges spéciaux L article 2374, dans sa rédaction actuelle, présente une liste de huit privilèges dans un ordre qui n a aucune incidence sur leur classement et dont l importance pratique est inégale. Il s agit de privilège du venduer d immeuble, celui du prêteur de deniers pour une acquisition immobilière, celui du syndicat des copropriétaires, celui du titulaire d un contrat de location-accession, celui du copartageant, celui des architectes et entrepreneurs, celui de la séparation des patrimoines. Abstraction faite du privilège de séparation des patrimoines, qui puise sa justification dans des données propres au droit successoral et du privilège de la copropriété qui se rattache à l idée de conservation de la chose, ces privilèges ont un fondement commmun : ils sont accordés à un créancier parce qu il a introduit une valeur dans le patrimoine du débituer. Le créancier titulaire d un privilège immobillier spécial a un droit direct sur la valeur de l immeuble grevé. L effef majeur est de lui donner une priorité de paiement en lui affectant cette valeur, c est-à-dire un droit de préférence. Le créancier tiutlaire d une sûreté réelle immobilière a normalement vocation à déclencher une saisie immobilère pour faire apparaître le prix de l immeuble et être payé sur ce prix. Les privilèges spéciaux obéissent à la plupart des règles régissant l hypothèque conventionnelle; absence de dépossession du débiteur, droits de suite et de préférence au créancier et publicité. Pour l efficacité, l inscription est nécess