임대차보증금반환채권을 담보하기 위한 전세권의 효력과 효과

Validity and effect of mortgage upon chonsegwon for securing lease deposit

종래 판결들은 임대차보증금반환채권의 담보를 위한 전세권에 저당권이 설정된 사안에서 그 효력 및 효과에 대하여 서로 다른 설시를 하였고, 이에 대한 학설도 대립하였다. 이러한 상황에서 대상판결은 한편으로 임대차보증금반환채권의 담보를 위한 전세권도 전세권자의 사용, 수익을 완전히 배제하는 것이 아닌 한 유효하다고 하면서도, 다른 한편으로 임대차계약과 양립할 수 없는 범위에서 전세권설정계약이 통정허위표시로서 무효이기 때문에 악의의 전세권저당권자에게 대항할 수 있고, 따라서 전세권저당권자의 물상대위에 있어서 임대차계약에 따른 연체차임 등의 공제를 주장할 수 있다고 한다. 그러나 이러한 근거의 전개는 모순되거나 논리적으로 연결되기 어렵다. 임대차보증금반환채권의 담보라고 하는 경제적 유인과 별개로 전세권설정에 대한 당사자의 진의가 인정되는 한 전세권은 유효하며, 이를 목적으로 하는 저당권도 유효하다. 그러므로 임대인은 전세권저당권자에 대하여 임대차의 효과를 주장할 수 없다고 해야 하며, 이는 전세권저당권자의 주관적 요건과 무관하다. 임대인과 임차인 사이에서는 임대차와 전세 양자가 병존하며 당사자의 의사에 따라 그 법률관계는 규율된다. 그리고 전세권이 유효한 만큼 전세권저당권자와의 관계에서는 전세권이 기준이 되어야 하며, 전세권저당권자의 전세금반환청구에 대하여 임대인은 전세금의 성질상 담보되는 채권 외에 연체차임의 공제와 같은 임대차관계를 주장할 수 없다. 이와 별개로 임대인이 임대차관계에서 발생한 채권 또는 임차인과의 그 밖의 법률관계에서 발생한 채권으로 상계할 수 있는지는 전세권저당권자의 담보물권자로서의 지위와 임대인의 상계에 대한 합리적인 기대를 적절히 조정할 수 있는 기준, 즉 저당권설정 시를 기준으로 반대채권의 발생 및 그 변제기의 선후를 따져 판단할 것이다.

The chonsegwon is often used for securing the deposit money from the lease contract. But the Supreme Court has ruled the validity of the chonsegwon inconsistently. The chonsegwon was dealt void as a sham transaction, but sometimes valid according to the parties’ intention. However the Supreme Court decision 2018Da268538 decided December 30, 2021 hold that this kind of chonsegwon is valid, but within the scope of different effects between chonsegwon and lease the chonsegwon contract is void as a sham. And it decided that if the mortgagee upon the chonsegwon was aware of the fact that the chonsegwon was settled for securing the lease deposit, the lessor can claim the deduction of overdue rent on the ground that the invalidity can be set up against a third party in bad faith(Civil Act Article 108 (2)). But the Court’s reasoning is contradictory and the result is unjust. The chonsegwon for securing the lease deposit is valid as the parties intended, and the mortgage upon the chonsegwon is also valid. So the lessor can not contest the mortgagee with the deduction of monetary obligations arising from the lease contract when the mortgagee exercises his right after expiration of chonsegwon period. Instead the lessor can sett off when he has claims against the lessee at the moment of establishing the mortgage (not the seizure of claim) and the maturity date of the claims arrives before or at the same time as the expiration of chonsegwon period. This analysis can appropriately adjust the nature of mortgage as a security right and the lessor's reasonable expectations for set-off.