주택임대차 거래의 합리화를 위한 법제 및 거래 문화 개선 방안

A Suggest for Reforms on Residential Tenant Law

이 논문은 우리나라의 주택임대차 거래가 좀 더 합리적으로 운영되기 위하여 근본적으로 필요한 법제 및 거래문화에 관하여 개선이 필요한 부분이 무엇인지를 모색한다. 이 글에서는 ① 임대차의 공시방법과 익일(翌日) 조항의 개정 필요성 및 임차권 등기제도로의 전환상의 쟁점을 살핀 후, ② 임차보증금 반환의 현실적 이행이 보장되는 방향으로 보증보험제도와 신용정보제공의무에 관한 법제 개선 필요성 및 ③ 신속한 분쟁해결 및 강제집행이 가능한 방향으로 임대차분쟁조정제도에 관한 근본적인 개선 필요성을 제시한다. 거래 문화와 관행 개선에 관하여는 ① 공인중개사의 주의의무 법리 확립과 전속중개 및 통합부동산거래정보망(multiple listing service, MLS) 시스템의 활성화 등을 중심으로 공인중개사 관련 법제 및 관행의 개선 필요성을 제시하고, ② 임대차계약에서 서면 청약 의무화와 임대차 종료 시 임차보증금 중 계약금의 선반환(先返還) 의무화 등을 중심으로 필자의 의견을 제시한다. 이 글에서는 이상의 검토를 바탕으로 ｢주택임대차보호법｣ 및 ｢공인중개사법｣을 일부 개정하는 내용의 개정시안도 제시한다. 대항력의 발생 시기에 관한 익일(翌日) 조항을 당일(當日) 0시로 소급하는 조항으로 개정, 임대인이 반환보증보험증권 제공의무를 부담하도록 하는 조항을 신설, 계약만료 전 계약금 선반환 의무화에 관한 조항을 신설, 그리고 일반중개계약 체결을 규제하여 전속중개계약 활성화를 유도하는 공인중개사법 조항의 신설과 공인중개사의 계약서 초안 작성 및 제시 의무를 규정하는 내용의 공인중개사법 개정에 관한 시안을 제시한다.

This paper aims to identify the fundamental institutional reforms necessary for Korea’s residential tenant protection law and transactions. Main objectives for reforming Korea’s residential lease legislation are summarized as: ① stabilization of lease and ② assurance of the return of lease deposits. With respect to the assurance of lease deposit returns, recent issues such as Jeonse fraud and ‘negative equity’ housing underscore the urgent need for legislative supplementation. This article examines the most pressing problems and possible solutions for effectively securing the return of lease deposits. In particular, the paper addresses: ① so-called “next day” provision, ② improving the legal framework for guarantee insurance and the obligation to provide credit information, and ③ the dispute resolution system to allow for expedited resolution and enforceable execution in lease disputes. The rationalization of residential lease transactions cannot be achieved by amending the Residential Lease Protection Act. In this context, the article proposes: ① the duty of care owed by licensed real estate agents and the activation of exclusive agency and multiple listing service (MLS) systems; and ② the mandatory use of written offers in lease contracts and the obligation to return the deposit in advance upon lease termination. This article presents draft amendments to the Residential Lease Protection Act and the Licensed Real Estate Agents Act.