기간의 정함이 있는 주택임대차와 임차인의 중도해지권 - 일본 차지차가법(借地借家法) 제38조를 중심으로 -

Fixed Term Housing Lease and Tenant's Right to Terminate - Focusing on Article 38 of the Act on Land and Building Leases in Japan -

1981년 주택임대차법이 제정된 이후 임차인의 주거권을 보장하기 위하여 여러 제도를 도입하였다. 그러나 2020년 7월에 도입한 계약갱신요구권제도는 임차인들이 차임 인상한 대한 걱정을 덜고 4년까지 안정적으로 거주할 수 있게 되어 주거권 향상에 기여한 측면도 있지만, 임대인과 임차인 간에 분쟁을 증가시켜 임대차 시장의 안정성을 해치고 있다는 문제점도 지적되고 있다. 임대인의 권리를 제한하는 제도들이 늘어날수록 임대인은 임대를 계속할 유인이 사라지게 되고 그 결과는 양질의 임차주택 공급에 문제가 될 수밖에 없다. 일본에서는 위와 같은 문제점을 해소하기 위해서 1999년 차지차가법에 정기건물임대차제도를 도입하였다. 기존의 정당사유제도로 인하여 임대인은 정당한 사유 없이 임대차를 종료할 수 없었는데, 정기건물임대차제도에서는 임대인에게 정당한 사유가 없더라도 기간 만료에 따라 임대차를 종료할 수 있게 되어 임차인의 권리를 완화한 대신, 거주용 건물임차인에게 부득이한 사정이 발생한 경우 임차인이 중도해지권을 행사할 수 있도록 규정하였다. 본 연구에서는 주택임대차법이 안고 있는 임대차기간의 정함이 인정되지 않는 문제점과 임차인에게 부득이한 사정이 발생한 경우 중도해지가 안되는 문제점을 제시하고, 이를 해결하기 위한 대안으로 주택임대차법에 ‘기간의 정함이 있는 주택임대차제도’의 도입을 위한 개정안을 제안한다.

Since the enactment of the Housing Lease Protection Act in 1981, several systems have been introduced to guarantee tenants' right to live. However, the contract renewal request system introduced in July 2020 has also contributed to the improvement of housing rights by allowing tenants to secure up to four years of stable residence without worrying about rent increases. However, it also raises concerns about the increase in disputes between landlords and tenants, undermining the stability of the rental market. As systems restricting landlords' rights increase, landlords lose incentives to continue renting, inevitably leading to problems in the supply of quality rental properties. In 1999, Japan introduced the fixed-term building lease system to the Act on Land and Building Leases to address such issues. The existing justifiable reason system prohibited landlords from terminating a lease without just cause. However, the fixed-term building lease system allows landlords to terminate a lease upon expiration, even without just cause. In exchange for easing tenant rights, the Act allows tenants of residential buildings to terminate their leases early if unavoidable circumstances arise. This study examines the problems inherent in the Housing Lease Protection Act, including the lack of a fixed lease term and the inability to terminate the lease early if the tenant encounters unavoidable circumstances. Furthermore, as a solution, it proposes an amendment to the Housing Lease Protection Act to introduce a fixed-term housing lease system.