공유지분 처분의 사해행위 취소와 가액배상에 있어서 선순위 전세금반환채무의 공제범위 - 대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다312566 판결 -

“The Extent of Deduction for Prior Jeonse Deposits in Value Compensation for the Fraudulent Disposal of Co-owned Shares” - Supreme Court Decision 2024다312566(April 15, 2025) -

채무자의 책임재산 처분이 사해행위인지, 그리고 가액배상의 범위를 어떻게 정할지는 처분재산의 공동담보가치에 대해 일반채권자가 가지는 정당한 기대가 있는지에 따라 판단되어야 한다. 채권자취소권과 가액배상이 과도한 채권자 보호로 비판되기도 하지만, 제도가 존속하는 이상 일반채권자의 기대는 공평하게 보호되어야 하며, 이는 가정적 이해조정이므로 지나치게 엄격할 필요는 없다. 이러한 관점에서 공유물에 설정된 전세권의 전세금반환채무가 공유지분권자들의 불가분채무로서, 각 공유지분에 전액 중첩적으로 담보된다는 이유로 공유지분에서 전액을 공제하는 것은 부당하다. 이는 공동저당이나 공유물 저당권에서 피담보채권을 부동산 가액의 비율이나 지분비율로 공제하는 기존 법리와 어긋난다. 공동저당에서는 민법 제368조의 취지에 의해, 각 부동산 가액에 비례해 피담보채권을 공제한 나머지가 일반채권자의 공동담보로 취급된다. 물상보증인이 채무자와 공동저당권을 설정한 경우는, 물상보증인이 가지는 구상권과 변제자대위권에 의해 물상보증인의 일반채권자들은 그 담보물에서 피담보채무액을 공제하지 않은 전액을 공동담보로 반환받는다. 공유물에 설정된 전세권도 마찬가지로 지분권자가 부담 부분을 넘는 변제를 하면 구상권과 담보물권인 전세권 대위가 인정되는 만큼, 지분비율에 따른 전세금만을 공제한 나머지가 일반채권자들을 위한 공동담보로 취급되는 것이 타당하다. 전세권과 저당권은 공유물 전체에 설정되어 하나의 채무를 공유지분이 중첩적으로 담보한다는 구조가 유사하므로 다르게 취급할 이유가 없다. 오히려 공유물에 임차권이 설정되어 있는 경우와는 공유지분권자들이 불가분채무를 부담한다는 면에서는 유사하나, 임대차보증금의 경우는 변제자가 대위할 수 있는 우선변제권이 없다는 점에서 다르다. 따라서 공유지분 처분의 사해행위 취소와 가액배상에 있어서 선순위 전세금반환채무의 공제범위는 전세금 전액이 아니라 지분비율에 따른 안분액만을 공제하는 것이 타당하다.

Whether a debtor’s disposal of assets constitutes a fraudulent act, and how to determine the scope of value compensation, must be assessed based on whether general creditors have a justified expectation regarding the surplus value of the disposed property as part of the common security. Although the creditor’s avoidance system and value compensation are sometimes criticized as excessively protective of creditors, as long as the system remains in place, the expectations of general creditors should be fairly protected. Because this is an adjustment of hypothetical interests, the standard need not be excessively strict. From this perspective, it is unreasonable to deduct the full amount of the Jeonse deposit-return claim from each co-owned share simply because the obligation is deemed an indivisible obligation of all co-owners and the Jeonse right is said to be “fully secured” by each share. This approach departs from established doctrines governing joint mortgages or mortgages on co-owned property, where secured claims are deducted proportionately to each property’s value or co-ownership share. In joint mortgages, pursuant to Article 368 of the Civil Act, the portion of the secured claim allocated in proportion to each property’s value is deducted, and the remainder becomes the common security available to general creditors. When a third-party mortgagor provides property as joint mortgage security, the mortgagor’s right of recourse and subrogation justifies treating the entire remaining value—after proportional deduction—as common security for the mortgagor’s general creditors. Jeonse rights established on co-owned property should be treated similarly. Where a co-owner repays more than their share of the Jeonse deposit, the co-owner acquires a right of recourse as well as subrogation to the security right (the Jeonse right). Thus, only the portion of the deposit corresponding to each co-owner’s share should be deducted; the remainder should be regarded as common security for general creditors. A Jeonse right and a mortgage both encumber the entire co-owned property to secure a single obligation, and thus there is no justification for treating them differently. Although a lease deposit (as distinct from a Jeonse deposit) also creates an indivisible obligation among co-owners, the lack of a security right that can be subrogated makes it structurally different. Accordingly, when a disposition of a co-owned share is avoided as a fraudulent act, the scope of value compensation should not involve deducting the entire Jeonse deposit. Rather, only the portion of the deposit allocated according to the co-ownership ratio should be deducted.