전세권에 관한 몇 가지 쟁점 - 양도를 중심으로 -

Issues Concerning Jeonsegwon - Focusing on Transfers (Assignment and Alienation)

전세권은 우리의 관습에서 기원하여 민법 제정 당시 물권으로 편입된 이후, 용익권능과 담보권능을 모두 포함하는 이질적인 물권으로 규정되어 현재에 이르렀다. 그러나 전세권의 법률관계, 특히 당사자의 변경이 발생하는 전세목적물 양도, 전전세, 전세권 양도, 전세금반환채권 양도 등 다양한 처분 행위 국면에서 해석상의 난점이 두드러지게 나타난다. 이러한 어려움이 발생하는 주요 배경으로 다음 두 가지 점에 주목할 필요가 있다. 우선 판례가 주임법․상임법상 규율, 즉 임대목적물 양수인의 지위 승계와 보증금반환채무의 면책적 채무인수라는 법 효과를 전세권에도 그대로 원용하고 있는 점이다. 이는 담보물권 일반의 법리와 합치하기 어려울 뿐 아니라 전세권자 보호에도 부적절한 면이 있다. 다음으로 우리 민법상 전세권은 대세적 용익권능과 우선변제권능을 본질적 요소로 함유하고 있는데, 전세권이라는 단일한 권리 안에서 용익물권이 본래 갖는 속성과 담보물권이 본래 갖는 속성이 동시에 작동하면서 긴장과 충돌이 발생하고 있는 점이다. 전세권은 용익물권이면서 담보물권이다. 반면 주임법과 상임법이 적용되는 임차권은 대세적 용익권능과 우선변제권능을 가지는 채권이다. 양자는 매우 유사하지만, 동시에 물권과 채권이라는 본질적인 차이점을 가진다. 전세권은 임차권 법리를 적절히 활용해야 하지만, 동시에 물권으로서의 속성을 잃어서는 안 될 것이다. 토지 저당권자가 지상권도 설정받는 경우처럼, 용익전세권과 담보전세권을 분리하는 방안을 고민해볼 필요가 있다. 이를 통해 전세권과 전세금반환채권의 분리 양도, 전세권저당권과 물상대위, 전세목적물의 인도나 전세금의 지급이 전세권의 성립요소인지 등의 난점이 쉽게 해결될 수 있다. 양자의 분리로 인해 발생할 수 있는 문제점은 임대차보증금반환채권과 임차권이 분리되는 상황에 관한 법리를 적절히 활용함으로써 해결할 수 있다. 본 논문에서는 이처럼 전세권이 향후 나아갈 방향으로 전세권의 물권으로서의 일관된 위상 정립, 용익전세권과 담보전세권의 분리 규율, 보증금이 수수된 임차권에 관한 법리를 적절히 활용할 것에 더하여, 자산유동화 수단으로서의 잠재력에 주목할 것을 제언하였다.

The Jeonsegwon (Korean lease on a deposit basis) originated from Korean customary practice and was incorporated into the Civil Act as a real right, currently being characterized as a heterogeneous real right encompassing both usufructuary power and security power. However, difficulties in interpretation are prominent in the legal relationships surrounding Jeonsegwon, particularly in scenarios involving various dispositional acts where the parties change, such as the transfer of the Jeonse object, sub-lease (Jeonjeonse), transfer of the Jeonsegwon, and transfer of the Jeonse deposit return claim. This study identifies the following two key factors as the primary causes of these difficulties. First, the judiciary has applied the special rules from the Housing Lease Protection Act (HBLPA) and the Commercial Building Lease Protection Act (CBLPA)—specifically, the legal effect of the transferee of the leased object succeeding to the lessor's position and undertaking a novatory assumption of the deposit return obligation—directly to Jeonsegwon. This is not only difficult to reconcile with the general principles of security real rights but is also inappropriate for the protection of the Jeonsegwon holder. Second, Jeonsegwon under the Civil Act essentially incorporates both erga omnes usufructuary power and preferential reimbursement power, which are considered essential elements. The simultaneous operation of the inherent attributes of a usufructuary real right and a security real right within a single, unified right creates internal tension and conflict. The study concludes that these two factors are the main reasons why Jeonsegwon in the Korean Civil Act has failed to achieve a systematic and consistent interpretation. Furthermore, it proposes that the future direction for Jeonsegwon should focus on establishing its consistent status as a real right, separating the regulation of usufructuary Jeonsegwon and security Jeonsegwon, and recognizing its potential as a means of asset securitization.