주택임대인에 대한 과도한 규제와 임차인 보호 - 임대인과 임차인 설문조사를 중심으로 -

Excessive Regulation of Landlords and Tenants Protection - Based on a Survey of Landlords and Tenants -

주택임대차보호법은 1981년 3월 5일 제정된 이래 임차인의 주거생활의 안정을 보장하기 위하여 여러 제도를 도입하였고, 지금도 개정안이 국회에 발의되고 있다. 지금까지 주택임대차보호법이 도입한 제도는 임대인의 재산권을 제한하고 그 제한한 만큼을 임차인에게 이전하는 방식으로 이해된다. 필자는 본 연구를 통하여 임대인에게 유리하다고 할 수 있는 ‘기간을 정한 비갱신형 주택임대차’와 임차인에게 유리하다고 할 수 있는 ‘중도해지권’을 임대인과 임차인에게 설명하고 이 제도의 필요성 유무나 활용의도가 있는지를 묻는 설문연구를 진행하였다. 그 결과 (1) 임대인과 임차인은 두 제도가 필요하다는 데 공감하고 있으며 제도가 도입된다면 적극적으로, 혹은 경우에 따라 활용할 의도가 있음을 확인할 수 있었다. 이와 같은 결과는 (2) 임대인과 임차인은 한번 지위가 결정되면 고정되는 것이 아니라, 언제나 변경이 가능한 지위일 뿐만 아니라 양립이 가능한 지위로 인한 것으로 이해된다. 또한 (3)계약갱신요구권은 임차인을 위해 도입한 제도임이 분명하지만, 임대인뿐만 아니라 임차인도 관련 분쟁으로 인하여 상당한 피로감을 느끼는 것을 알 수 있었다. (4) 임대차 계약기간 도중에 거주지를 이전해야 했던 응답자는 35%로 상당히 빈번히 일어나고 있다는 점과, 이 경우 임대인에게 동의를 받은 후 새로운 임차인을 구해 놓고 퇴거하는 방식이 일반적으로 한국 사회에서 통용되는 방식임을 확인할 수 있었고 이때 발생하는 중개보수는 임차인이 부담하는 것이 부동산 관례라는 점도 알 수 있었다. (5) 임차인에게 중도해지를 인정할 만한 부득이한 사정에 대해서도 구체적으로 확인하였다. 한편, 공공주택임대인에 비해 민간주택임대인은 정부의 정책이나 주택임대차 제도에 민감할 수밖에 없는 임대인으로, 임차인의 주거권 강화라는 목적 아래 임대인의 재산권을 과도하게 제한한다면 주택임대사업을 계속할 유인이 사라지게 되고 결국 임대인의 지위를 포기하기에 이를 수 있으며, 그 결과로 인한 피해는 양질의 임대주택의 감소, 임대료 상승 등 임차인의 피해로 남게 될 것이다. 따라서 사적자치의 원칙을 존중하면서 필요한 경우 그 규제는 최소한으로 하여야 할 것이다.

Enacted on March 5, 1981, the Housing Lease Protection Act has established various systems to ensure the stability of tenants’ residential lives, and amendments continue to be proposed in the National Assembly to this day. The systems introduced under the Act are generally understood to restrict landlords’ property rights and transfer the restricted portion to tenants. In this study, the author explained two systems to both landlords and tenants: the “fixed-term non-renewable housing lease,” which is considered favorable to landlords, and the “right of early termination,” which is deemed favorable to tenants. A survey was conducted to ask whether these systems are necessary and whether there is an intention to use them.The results showed that: 1. Both landlords and tenants agreed on the necessity of the two systems, confirming that if established, they would be willing to use them actively or in specific circumstances. 2. This outcome can be attributed to the fact that the roles of landlords and tenants are not permanently fixed once established but are always subject to change and can coexist. 3. Although the right to request contract renewal is clearly a tenant-focused system, both landlords and tenants were found to experience significant fatigue due to related 4. 35% of respondents reported having to relocate during the lease term, indicating that such situations occur relatively frequently. In such cases, the customary practice in Korean society is for the tenant to obtain the landlord’s consent, secure a new tenant, and then vacate the premises. It was also confirmed that the brokerage fee incurred in this process is typically borne by the tenant. 5. Specific unavoidable circumstances justifying a tenant’s early termination of the lease were also identified. On the other hand, private housing landlords are inevitably more sensitive to government policies and housing lease systems compared to public housing landlords. If the objective of strengthening tenants’ housing rights excessively restricts landlords’ property rights, the incentive to continue housing rental businesses will diminish, potentially leading landlords to abandon their role altogether. The resulting consequences would harm tenants, including a reduction in the supply of quality rental housing and rising rents. Therefore, while respecting the principle of private autonomy, regulations should be minimized when deemed necessary.