부동산 PF 사업에서의 신용공여 산정문제에 대한 법률적 검토: 기촉법에서의 신용공여 중복 산정문제를 중심으로

A Legal Analysis of Credit Extension Calculation in Real Estate Project Financing: With a Focus on the Duplicate Credit Extension Calculation under the Corporate Restructuring Promotion Act

2023년 말 태영건설이 부동산 프로젝트파이낸싱 우발채무에 기인한 유동성 위기를 극복하지 못하고 워크아웃을 신청하였다. 최근 국내 부동산시장 침체로 건설사 유동성이 악화되고 이로 인한 부동산 PF의 부실 위험이 고조됨을 잘 보여주는 사례이다. 부동산 PF가 부실화되어 워크아웃 절차가 개시되면 가장 먼저 PF 사업 참여자 간 법률관계를 분석하고 채무 현황을 정확히 파악할 필요가 있다. 그런데 부동산 PF 구조가 복잡다단하고 참여자 간 관계가 복잡하여 이는 말처럼 쉬운 일은 아니다. 실제로 태영건설의 경우 PF 보증채무 규모를 언론보도마다 달리 발표하고 있는데, 약 4조 6천억 원, 9조 1,816억 원, 심지어 19조 8,413억 원 등으로 적게는 두 배에서 크게는 다섯 배까지 차이가 난다. 부동산 PF 구조에서는 PF 대주 외에 책임준공이나 보증 등의 형태로 의무를 부담하는 부동산 신탁사, 주택금융공사나 주택도시보증공사 등도 신용보강 제공자로서 참여하게 된다. 태영건설의 PF 보증채무 규모가 차이가 나는 것은 아마도 이러한 참여자들 사이의 신용공여를 중복하여 산정하였을 가능성이 있다. 그런데 기업구조조정촉진법상 워크아웃을 진햄함에 있어 누구의 채권을 얼마만큼 인정할지는 구조조정 절차 전반에 걸쳐 매우 중요한 문제이다. 이는 공동관리절차 개시 의결에서부터 절차에 참여할 금융채권자의 구성, 채무조정과 신규 신용공여 제공, 공동관리절차의 중단과 종료에 이르기까지 등 기업구조조정 절차 전반을 이끌어가는 당사자를 확정 짓고, 이해관계자간 첨예한 이해관계를 조율하는 기준이 되기 때문이다. 특히 기촉법상 공동관리 절차는 법원을 통한 사법적 통제를 원칙적으로 배제하고 금융채권자 간 자율적인 협의를 통하여 이루어지는 사적 구조조정절차로, 절차의 제반 사항을 금융채권자협의회가 의결을 통해 결정하는데 이때 금융채권자는 신고한 금융채권액에 비례하여 의결권을 행사한다는 면에서 더욱 그러하다. 신용공여의 중복산정 문제를 해결하기 위해서는 이들 사이의 법률관계가 어떠한 법적 성격을 갖는지, 이들이 제공하는 신용공여의 성격은 무엇인지를 분석할 필요가 있다. 그러나 기촉법은 감독규정에서 보증의 중복산정 처리규정을 두고 있는 외에는 법상 어떠한 규정도 두고 있지 않으므로 채무자회생법과의 비교 등을 통해 개선 방안을 알아본다.

At the end of 2023, Taeyoung Construction failed to overcome its liquidity crisis arising from contingent liabilities related to real-estate project financing (PF) and ultimately filed for a workout. This case clearly cw the recent downturn in the domestic real-estate market has worsened builders’ liquidity and heightened the risk of PF insolvency. Once a workout procedure is initiated due to the deterioration of a real-estate PF, the first step is to analyze the legal relationships among PF project participants and to accurately identify the debtor’s obligations. However, because of the highly complex structure of real-estate PF and the intricate relationships among the parties involved, this is far easier said than done. In a real-estate PF structure, in addition to the PF lenders, real-estate trust companies that assume obligations such as completion guarantees, as well as credit-enhancement institutions like the Korea Housing Finance Corporation or the Housing & Urban Guarantee Corporation, participate in the project. In such cases, the credit support provided by these entities may be counted more than once. Yet, under the Corporate Restructuring Promotion Act (CRPA), the determination of credit support plays a pivotal role: it identifies the party that will lead the restructuring process and provides the standard for coordinating the often sharply conflicting interests among stakeholders. To resolve the issue of double-counting credit support, it is necessary to examine the legal nature of the relationships among these participants and to analyze the nature of the credit support they provide. However, aside from supervisory regulations addressing the treatment of overlapping guarantees, the CRPA itself provides no statutory guidance. Accordingly, potential improvements must be explored through comparison with the Debtor Rehabilitation and Bankruptcy Act and other relevant frameworks.